文、图/曾柯权 蚁璐雅 汕宣
产业振兴是百县千镇万村高质量发展工程的重中之重。近日，汕头市龙湖区鸥汀街道发挥敢闯敢干、创新创造的特区精神，立足破解村镇一级工业经济发展难点，在土地流转上大胆破题，通过社区提供集体建设用地使用权作价出资、街道申请专项债券资金投入、定向合作打造村镇级工业园区，积极探索。
“工改工”新路子，有效解决农村集体用地零散出租、集体经济收益不高、土地利用效率较低等问题。“鸥汀模式”的“工改工”项目，也成为汕头市首个“街道出资、社区出地”模式合作的“工改工”项目。
破解用地难题，让村民吃上定心丸
位于龙湖区鸥汀街道蔡社经联社的37亩空地，便是“鸥汀模式”工改工项目，该土地原来一直处在零散出租或者荒废状态，社区集体几乎零收益。街道经过调查发现，该地块地理位置优越，具备良好的便利的交通条件，但一直因为各种原因难以得到良好的发展。
地块全景
为改变这一状况，该街道提出了新的思路。据汕头市龙湖区鸥汀街道党工委副书记杨坤标介绍，在“工改工”上，他们突破了几个难点：第一个是突破了用地的难点。传统土地收储模式，不仅手续非常繁琐，流程也非常长。同时村集体的土地，都是处于分散的状态。鸥汀模式是通过一种集约集合的形式，进行整体连片开发，有利于土地资源高效利用。第二是突破了资金的难题。因为村集体一般经济实力都有限，要进行高标准的园区开发，存在一定的难度，他们通过引入专项资金支持，提高资金的利用效率，同时使村集体有长期稳定、可持续的收益。第三，就是实现了改造主体难题的突破。因为传统的改造模式，可能都是会以企业作为改造的主体，中间可能会承担一定的风险，现在是通过政府主导的这种形式来开发，整个开发过程可以更加平稳有序地进行。
鸥汀街道大胆创新，采取“街道出资居委出地”合作模式，即街道申请专项债券资金投入，负责合作项目所涉及的费用；社区提供集体用地一定年限的使用权，根据第三方评估作价入股，定向合作打造村镇工业园区的“工改工”模式。使土地价值实现高增值提升，集体经济取得高利润收益，债券资金取得高标准回报。而且，这一模式也让土地所有权一直掌握在村集体手中，让村民吃了一颗定心丸。
“鸥汀模式”实施的37亩地块
推动产业集聚，提高集体经济收益
杨坤标表示，通过这种街道出资、社区出地、合作定向进行工改工的“鸥汀模式”，实现了四个“高”：第一个是土地资源的高效利用，相当于把以前分散、零散的土地资源，进行了集约的开发。第二是实现园区建设的高标准，因为有了一定的资金量的支持，还有一定的土地规模，可以高标准地建设通用产房、现代物流园区，可以满足更好的优质企业入驻的需求。第三是实现了集体收入持续高收益，通过每年的收益分成，村集体可以持续稳定地获得一定的资金收入，也为集体经济的壮大、发展提供坚定的基础。第四是实现债券资金的高回报，经测算，该项目收益率达到6.8%，可以在偿还债券资金本金、利息的情况下，取得一定收益回报。
蔡社地块由原来只能低效零散出租的集体用地，变为统一建设的高标准现代化村镇工业集聚区，根据第三方评估，鸥汀街道投入资金占比80%，蔡社社区集体土地作价占比20%，项目建成后，街道和社区各分得一定比例的建筑物面积。建设的高标准现代化村镇工业集聚区，扣除专项债本金和应付利息后，预计年投资利润率约6.8%，财务收益率为7.3%，集体经济每年收益500多万元，不仅能提供就业机会，增加集体收入，还能实现产业集聚发展。对此，龙湖区鸥汀街道蔡社社区党委书记、居委会主任蔡仕乾充满期待。他说，这个“工改工”的项目让大家看到了机会，村民们也希望这个合作方式方案能尽快落地，早日盘活这片土地，早点实现收益。
目前，这片土地已完成“三清三拆”和土地整理，以及周边道路建设，街道正抓紧推进项目落地建设，尽快发挥示范和经济效应。杨坤标表示，街道争取在今年第三季度，项目可以落地建设。同时，加快谋划招商引资，通过吸引万吉工业园区、优质优势企业的上下游产业以及鸥汀片区优质企业的入驻，实现产业的集聚，扩充补强产业链。此外，街道将继续深入探索“鸥汀模式”的实践，通过探索相邻社区、相邻街道，乃至国有及集体土地的连片统一开发利用，为汕头市的“工业立市、产业强市”，提供空间保障。
来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 朱嘉乐
校对 | 周勇
