导语
“物业撤走了，业委会也解散了……希望街道能接管，化解矛盾。”近日，弘燕名居的居民心急如焚，找到南京市栖霞区迈皋桥物业公司“求援”。该公司总经理兰凯很有信心：“我们测算了下基本可行，接下来征求居民意见，如果‘双过半’，我们就进场！”
△迈皋桥街道街景
这家迈皋桥街道的“公办物业”，初创于11年前。起初也是为一家物业撤场的商品房小区“接盘”救急，如今已壮大成每个社区一家分公司的“集团军”。
△迈皋桥街道街景
“亏本生意”
街道来做“接盘侠”
2008年，当时迈皋桥最好的商品房小区方圆绿荫物业突然“跑路”了，街道介入“接盘”管好了这一“烂摊子”，有了“公办物业”的雏形，也见识了“放手”市场的弊端。第二年，针对辖区内老旧小区众多但无物业管理、小区矛盾多居民意见大的难题，迈皋桥街道工委、办事处决定组建“南京迈皋桥物业管理有限公司”，全面“托底”无物业小区管理工作。
截至目前，迈皋桥物业公司已是“兵强马壮”，管理总面积450万平方米，管理小区99个，员工总数1300余人。对应12个社区成立了12家分公司，社区居委会主任“兼职”物业分公司经理。
“公司定性为政府主导、公益性保障型物业服务企业。”迈皋桥街道办事处副主任刘光明介绍，他们提出了“专业化服务、精细化管理、市场化运作”的理念，总公司成立了垃圾清运队、绿化管养队、应急维修队三支专业队伍。每个分公司一本盈亏账，每个小区一份收支明细。
“政府托底到底托不托得住？一开始没想到这种模式能活下来。”合班村居委会主任、合办村物业分公司经理张本仓直言，一开始有畏难情绪，“没搞过，心里没底。坚持几年下来小区关系理顺了，社区治理也得心应手了。”他认为，这一公办物业能“存活”，一方面是老百姓对政府信任，其他物业公司随时能跑你不会跑。另一方面，是公司化运作有本明晰的账，政府“托底”投入不再是“无底洞”，能让老百姓看见“真金白银”投入用在哪里。
△迈皋桥街道街景
同台比拼
比同行干得还优秀
“丁家庄保障房片区有三个物业公司管，我们的物业费收缴率最高，12345工单最少。”刘光明自豪地说。
辖区内有3个合班村物业分公司管理的小区，另外7个商品房小区由社会化物业管理。翻开最近3个月的12345工单，135件物业相关诉求中，120件是来自这7个商品房小区。“如今，反而是商品房里业委会炒物业，两边各自发动人打12345，吵得不可开交，老小区的关系却日渐和谐了。”合班村社工黄荣说。
“刚接手物业的时候，感觉千头万绪，小区又是厂居小区，欠账积压矛盾扎堆。后来发现，做好物业服务，就能起到穿针引线的作用，房前屋后、一点一滴小事中提升居民对我们的认可，小区治理开始了良性循环。”殷志康此前担任金宁新村社区党支部书记，如今角色转换，成了迈皋桥物业公司党支部书记。她表示，小区的矛盾大多来自物业管理。物业公司经营好了，给社区工作也减负了。
老旧小区欠账多，需要政府资金投入。如今“公办企业”牵头管好小区，一方面赢得口碑赚民心，另一方面无形中减少社会治理成本。在刘光明看来，这一街道办“公司”的成功关键就是打造“红色物业”，实现党建引领下“社企共治”，社区以物业分公司为载体，整合社会组织、物业管委会、业委会等各方力量共建共治共享。
△南塑新村红色客厅
“红色物业”正发挥行业标杆作用。迈皋桥街道正酝酿推行社区和物业公司的“交叉任职”，让优秀的社会化物业公司经理进入社区“两委”班子，社区派出物业管理质量监督员，每天进小区“查岗”监督。各个社区成立联席会议制度，每周开一次会，汇总百姓需求，解决小区矛盾。
经营有方
筑牢基层善治红色基石
“一开始有居民反对小区出新，说我们就是想收物业费了。这是厂居小区，原来大家一分钱不用交。”迈皋桥物业公司省电建宿舍小区项目经理朱晓华回忆道，老小区出新后，培养居民“花钱买服务”有个循序渐进的过程。2015年5月1日开始收物业费，当年收缴率50%，继续做优服务，第二年收到了90%。
小区出新时坚持拆违零补偿，不少居民心里还有怨气，参观学习团来小区就得“堵门”，如今则多成了热心的“义务讲解员”。小区已经连续5年获评栖霞区5星级住宅小区。“以前这里草长多高，楼道口没人清扫，现在四处干净整洁，亲戚来串门都夸小区干净，我们既有面子住得也舒服。”62岁的老住户张银妹说。
“4个保洁，6个保安，3个管理人员。如今物业费每平米4毛，一年车位费收了30多万，物业费收上来19万，加上二十几万的各类奖补，这样算下来略有盈余，用在了小区维修上。”张本仓报出了省电建宿舍小区的收支账目。
这一账目具有典型意义。一方面，政府以评优“奖补”形式“输血”老旧小区，让公办物业实现了收支平衡甚至略有盈余；另一方面，公办物业公司也在拓展多元经营“开源节流”。迈皋桥物业公司总经理兰凯介绍，公司承接了街道辖区内市政道路养护、管网清淤及公共绿地游园的绿化养护等业务，他们还正在谋划电梯维保、智能化设施维保等多种业务。
△南塑新村红色客厅
办好“红色物业”，实现社会善治，要算的是一本更大的账。迈皋桥街道党工委书记潘尚俊表示，“红色物业”以党建为引领,搭建了物业、社区、居民之间的桥梁,要把物业服务企业打造成党组织联系服务群众的重要平台,使之既发挥物业服务功能,又发挥政治引领作用,打通党组织联系服务群众“最后一公里”。
来源：交汇点、迈皋桥街道
